แชร์เทคนิค…การซื้อ “บ้านหลังแรก” ให้ได้บ้านดีที่สุด ปัญหาน้อยที่สุด ตอนที่ P1 (Product)

แชร์เทคนิค…การซื้อ “บ้านหลังแรก” ให้ได้บ้านดีที่สุด ปัญหาน้อยที่สุด ตอนที่ P1 (Product)

วันนี้ไปเจอเกร็ดความรู้ที่เขียนไว้ดีมาก ๆ  จากคุณพิม dd-healthy ที่นำมาแชร์ไว้ที่ Pantip.com มีการบอกเทคนิค สำหรับคนที่ต้องการซื้อบ้านหลังแรก ให้เกิดปัญหาน้อยที่สุด และได้แบรนด์ที่โดนใจทั้งราคา และ คุณภาพมากที่สุด อยากให้คนที่กำลังจะซื้อบ้าน ได้อ่านค่ะ บอกเลยว่าได้ความรู้และเทคนิค เคล็ดลับ หลายๆอย่างกลับไปวิเคราะห์ก่อนซื้อกันแน่นอน

” บ้านควรเป็นสถานที่แห่งความสุข สงบ ปลอดภัย ไร้กังวล ในการเลือกซื้อบ้านควรเลือกอย่างรอบคอบที่สุด จะได้ไม่ต้องนั่งน้ำตาตกกันนะ “

สรุปแบบสั้นๆในส่วนของการวิเคราะห์ P1 (Product) คือ

1. ตรวจสอบชื่อเสียง คุณภาพของโครงการเก่า ในแบรนด์ที่ต้องการ ทั้งจาก Internet และการลงพื้นที่จริง

2. วิธีได้ข้อมูลเชิงลึกคือ Opportunity Day, 56-1, Broker Report หรือโทรถามกับบริษัทโดยตรง (รู้ไหมว่า แค่การที่เราฟังนักลงทุน หรือนักวิเคราะห์ ถามผู้บริหารว่า “ขอให้ช่วยตอบเหตุผลว่าทำไมกำไรสูงมากขนาดนี้” พอคุณได้รู้คำตอบบางอย่างแล้วจะอึ้ง ชนิดที่ว่า คุณจะไม่ซื้อบ้านที่ บ.นี้ สร้างขายอย่างเด็ดขาด หรือ ทำไมค่าใช้จ่ายในด้านการขาย/การตลาด ถึงได้ต่ำกว่าบริษัทอื่นมาก ลองฟังเหตุผลดู คุณอาจจะอยากซื้อบ้านจากบ.นี้ เลยล่ะ)

3. การตรวจรับบ้าน ถ้าไม่มีความรู้ด้านงานโครงสร้าง งานตกแต่ง ระบบน้ำ-ไฟฟ้า สามารถจ้างผู้รับเหมารายย่อยหรือบริษัทตรวจรับบ้านได้

4. ตรวจสอบการบริการหลังการขาย ทั้งนิติและรปภ. จาก Internet, webboard ข่าวต่างๆ และเพื่อนๆ ญาติๆ หรือพูดคุยกับลูกบ้านในโครงการนั้นๆ

5. หลังน้ำท่วมใหญ่ที่ผ่านมา ทำให้รู้ถึงระดับความสูงของพื้นที่และการดูแล/ช่วยเหลือของบริษัทต่างๆได้ดี

6. ควรอัพเดทโครงการใหม่ๆ ดูฝีมือของผู้บริหารใหม่ เพราะอาจแตกต่างจากโครงการแรกๆที่เราเคยไปดูมา

7. ไม่ซื้อบ้านจากบริษัทที่ไม่มีประสบการณ์ ถ้ายังไม่มั่นใจหรือยังมีเงินดาวน์หรือเครดิตเงินกู้ไม่เพียงพอ ควรเช่า หรือซื้อบ้านมือสอง หรือซื้อบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย

ข้อมูลประกอบการตัดสินใจ

โพลสำรวจแบรนด์ ดี / แย่ อันดับ 1 ในใจคุณของบ้านเดี่ยว/บ้านแฝด/ทาวน์เฮ้าส์/ทาวน์โฮม(ขอเฉพาะประสบการณ์ตรงเท่านั้น)

http://pantip.com/topic/33865813

ปิดโหวตแล้วนะคะ

ผลโหวต ณ วันที่ 1 ส.ค.58 (ระยะเวลาในการโหวต 30 วัน) และการจัดอันดับตาม %ความชอบในแบรนด์นั้น
แบรนด์ที่มีลูกบ้านชอบมากที่สุด คือ (เรียงตามลำดับ เฉพาะแบรนด์ที่มีลูกบ้านชอบมากกว่า 80%)

1. LH
2. SC
3. QH
4. SUPALI

หมายเหตุ : โพลนี้มีจุดอ่อนที่สำคัญนะคะ คือ ไม่สามารถพิสูจน์ได้เลยว่าผู้มาโหวตนั้น มาจากประสบการณ์ตรง หรือ โหวตโดยตัดสินมาจากข่าว กระทู้แนะนำ หรือมีวัตถุประสงค์อื่น แต่ด้วยจำนวนโหวตที่มากพอ หวังว่าจะลด Error ตรงนี้ลงได้บ้าง

มาถึงเนื้อหาแบบละเอียดสุดๆกันนะคะ  ถ้าคุณหรือคนใกล้ชิด มีแผนจะซื้อบ้าน ควรอ่านเป็นอย่างยิ่ง

เราจะขอเแชร์เทคนิคส่วนตัว ในการเลือกซื้อบ้าน/คอนโด จากประสบการณ์ที่เคยซื้อทั้งบ้านเดี่ยว และคอนโด ทั้งของตัวเองและของเพื่อนๆ ญาติๆ ซึ่งก็ผ่านมาหลายหลังให้นะคะ ว่าเคยทำอย่างไร แล้วจะมีปัญหาน้อยที่สุด หรือถึงแม้จะมีปัญหาบ้าง ก็ยังอยู่ในเกณฑ์ที่สามารถแก้ไขได้โดยใช้งบประมาณไม่มากและยังอยู่อาศัยได้

ซึ่งเกณฑ์การคัดเลือกบ้านหลังแรกยังคงใช้หลัก 4P เหมือนเดิม เช่นเดียวกันกับ บทความแชร์ประสบการณ์ของเราในการซื้อคอนโดเพื่อลงทุน ที่เป็นบทความยอดนิยมของ http://www.dd-healthy.com นะ มีอยู่ 3 ตอน ชื่อเรื่องคือ จากพ่อรวยสอนลูก สู่ภาคปฏิบัติ ตอนที่ 1-3

P1. Product : แบรนด์ ประวัติคุณภาพงานก่อสร้าง และงานบริการหลังการขาย สำคัญมากๆๆ ควรให้น้ำหนักกับข้อนี้มากที่สุด ถ้าข้อนี้ไม่ผ่าน ก็ไม่เอา ห้ามหยวน ไม่มีข้อยกเว้นใดๆทั้งนั้น

1. ตรวจสอบชื่อเสียง คุณภาพของโครงการเก่า ในแบรนด์ที่ต้องการ ทั้งจาก Internet และการลงพื้นที่จริง

Google search แบรนด์บริษัทที่เราต้องการ โดยจะพ่วงคำว่า pantip หรือ prakard ลงไปด้วย จะได้ผลการค้นหาที่ดีขึ้น แต่อ่านแค่หัวข้อแล้วอย่าเพิ่งรีบร้อนเชื่อไปซะทั้งหมด อ่านเนื้อหาด้านใน และต้องชั่งน้ำหนักดูด้วย และควรอ่านหลายๆกระทู้ บางเคสลูกบ้านที่เป็นฝ่ายผิดก็มีนะ และไปร้องเรียนออกสื่อออนไลน์ จนโดนฟ้องกลับเลยก็มีนะคะ ต้องตามอ่านให้ครบซีรี่ย์

แต่ถ้าเป็นเคสที่บ้านทรุด บ้านร้าว บ้านพังก่อนเวลารับประกันที่ระบุไว้ในสัญญา แสดงว่าฝ่ายเจ้าของโครงการผิดแน่นอน ก็ต้องฟ้องร้องกันไปตามกฏหมาย แต่เราสามารถหาข้อมูล คัดกรองด้วยตัวเองก่อนจะดีที่สุด ดีกว่าการเสี่ยงดวงซื้อไปโดยไม่มีข้อมูลมาก่อน จึงต้องตกไปเป็นผู้เสียหายซะเอง

เมื่อเลือกแบรนด์ที่ดี ในทำเลที่เราต้องการได้แล้ว ต้องลงพื้นที่จริง ไปดูโครงการเก่า

โครงการที่เป็นเกรดเดียวกัน กับระดับราคาที่อยู่ในงบประมาณที่เราสามารถซื้อได้ ตัวอย่างเช่น จะหาบ้านราคาประมาณ 4-5 ล้านบาท ซึ่งขอยกตัวอย่างจาก บริษัทคิวเฮ้าส์ เพราะจาก Opportunity Day ล่าสุดในเว็บตลาดหลักทรัพย์ มีบริษัท QH ที่ทำข้อมูลสรุปรวมระดับราคาและแบรนด์ไว้ให้ ดูแล้วเข้าใจง่าย สำหรับบริษัทอื่นๆจะต้องเข้าไปหารายละเอียดตาม website ของบริษัทนั้นๆเองนะคะ

ขอยกตัวอย่างบ้านของ QH ว่าถ้างบประมาณ 4-5 ล้านบาท เราจะไปดูตัวอย่างโครงการเก่าได้อย่างไร ดูรูปด้านล่างนี้นะคะ

ที่มา : เอกสารในงาน opportunity day (set.or.th) QH ไตรมาส 3 ปี 2557

ดูจากรูปสรุปรวมอสังหาแต่ละประเภท + แบรนด์ย่อย +ระดับราคา บ้านเดี่ยวที่มีระดับราคา ประมาณ 4-5 ล้านบาท คือ แบรนด์ Casa  ก็ให้ไปดูโครงการเก่าที่เป็นแบรนด์ Casa และควรหาข้อมูลเพิ่มเติมใน Internet ด้วยว่าแบรนด์ Casa คุณภาพงานก่อสร้างเป็นอย่างไร นิติ รปภ. มีปัญหาไหม

รวมถึงการจะได้ข้อมูลจริง เชิงลึก ต้องลงพื้นที่จริง ไปคุยกับลูกบ้านที่อาศัยอยู่ที่ Casa ดูซิ มองหาคนที่ดูใจดี Friendly หน่อย ที่เขาจะยอมคุยกับเรา ซึ่งคนไทยส่วนใหญ่ใจดีนะคะ ถามไปเถอะ ขอแค่อย่ารบกวนเวลาเขานานเกินไปก็แล้วกัน, หรือสอบถามจากรปภ. แม่บ้าน, คนทำสวน, ร้านอาหาร ร้านกาแฟ ที่สโมสร ก็จะได้ข้อมูลเด็ดๆเช่นกัน

ทำไมต้องแยกดูแบรนด์ย่อยของแต่ละบริษัท ในการเข้าไปดูโครงการ เพราะบริษัทส่วนใหญ่ จะใช้ผู้รับเหมาและวัสดุก่อสร้างที่มีคุณภาพงานแตกต่างกันตามระดับราคาขาย ดูแบรนด์ พฤกษ์ภิรมย์ นะคะ ราคา 30-85 ล้านบาท หลังใหญ่โต งานเนี้ยบ วัสดุหรู ฟังก์ชั่นเยอะ ทำเลเยี่ยม ระบบ Security เข้มข้นมาก

ก็จะต่างจากแบรนด์ Casa ที่ราคาประมาณ 5 ล้านบาท ที่ควรจะมีคุณภาพ ขนาดบ้าน และวัสดุ รวมถึงทำเลที่ด้อยกว่าพฤกษ์ภิรมย์ ถ้างบประมาณของเราสามารถซื้อได้ในเกรด Casa แต่ไปดูตัวอย่างจากบ้าน พฤกษ์ภิรมย์ ก็จะผิดวัตถุประสงค์นะคะ (พยายามยกตัวอย่างแบบสุดโต่ง เพื่อให้เห็นภาพชัดขึ้น ไม่ได้มีเจตนาอย่างอื่นนะ )

2. วิธีได้ข้อมูลเชิงลึกคือ Opportunity Day, 56-1, Broker Report หรือโทรสอบถามกับบริษัทโดยตรง
http://www.set.or.th/set/oppdaybyperiod.do?language=th&country=TH

สำหรับบริษัทอื่นๆ เช่น LH AP PS SC PF Supalai Lalin LPN Ananda Siri MK Sena NCH  ก็มีหลักการคล้ายๆกัน เข้าเว็บของแต่ละบริษัทดูระดับราคาที่เราต้องการ แล้วดูว่ามีแบรนด์อะไรบ้าง และลองขับรถไปดูโครงการเก่าของแบรนด์นั้นๆ และจะขอเสริมว่า ถ้าเราดูข้อมูลจากงาน Opportunity day เราจะได้ข้อมูลเชิงลึก ที่สำคัญมากในอีกรูปแบบหนึ่ง

เช่น การเลือกบริษัทรับเหมาก่อสร้าง วิธีก่อสร้าง คุณภาพวัสดุก่อสร้าง อัตรากำไร และความเสี่ยงต่างๆ ซึ่ง highlight ที่สำคัญมักจะอยู่ในช่วงถาม-ตอบ โดยตรงกับผู้บริหาร (เวลาดูลองสังเกตุดีๆนะ เราสามารถที่จะมองออกได้เลยว่าบริษัทนี้สร้างบ้านเพื่อขายเอากำไรแล้วจบไป หรือสร้างบ้านเพื่อให้ลูกบ้านอยู่อาศัยอย่างมีความสุข หากมีปัญหาก็ยินดีช่วยเหลือกัน) รวมทั้งการอ่านบทวิเคราะห์จาก Broker Report, งบการเงิน หรือการโทรสอบถามกับ IR ก็สามารถทำได้เช่นกัน

รู้มั๊ยว่า ถ้า บ.A มี Gross margin 45% สูงขนาดนี้ทำได้อย่างไร (โดยเฉลี่ย Gross margin = 35%) แล้วการตอบคำถามนี้ ของผู้บริหารในรูปแบบต่างๆ ตีความว่าอย่างไร —  ถ้า Gross margin 45% แล้วผู้บริหารบอกว่าลดคุณภาพวัสดุ หรือ … (คุณต้องไปฟัง Opportunity day หรือถามจากนักลงทุน/นักวิเคราะห์ที่เขารู้จักบริษัทนั้นๆดี เอาเองนะ)
พอรู้เหตุผลที่แท้จริงแล้ว คุณจะซื้อบ้านของบ.A กันไหม คนที่ไม่เคยฟัง ไม่เคยถาม ไม่มีทางรู้เหตุผลเหล่านี้ได้หรอกนะคะ

แล้วรู้เหตุผลไหม ว่าทำไม บ.A มี SG&A/Sales (ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร/รายได้) คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 20% แต่ บ.B มี SG&A/Sales แค่ 11% เขาทำได้อย่างไร    บ.A โหมทุ่มงบโฆษณาหนักมากทุกครั้งที่เปิดขายโครงการใหม่

แต่ บ.B แค่โฆษณานิดหน่อย ก็ขายได้ เพราะลูกบ้านบอกต่อ จองเอง ชวนเพื่อนมาจอง ก็เพราะคุณภาพบ้านและบริการหลังการขายของบ.B ดีมาก ถึงแม้มีปัญหา บ.B ยินดีรับผิดชอบและช่วยเหลือมากกว่า ที่ลูกบ้านคิดไว้เสียอีก

ใครที่คิด ใครที่บ่นว่าเสียเวลา จะมาดูอะไรกันเยอะแยะ  คือ บ้านราคาหลายล้านบาทนะคะ ซื้อครั้งเดียว อยู่อาศัยพักผ่อน หลับนอนกันจนชั่วชีวิต บ้านที่พ่อแม่ เราพักอาศัยทั้งวันทั้งคืน บ้านที่ลูกเราจะเติบโตขึ้นมา หาข้อมูลนานซักปีนึงยังคุ้มเลยค่ะ

ซึ่งกว่าที่เราจะได้บ้านหลังแรกที่แสนสุข อยู่สบาย ปลอดภัย และคุ้มค่า หลังนี้มา ก็หาอยู่นานเลยนะ แต่ความสุขหลังจากที่ได้ย้ายมาอยู่ มันเป็นอะไรที่ Happy  & Feel Goooooood มากๆ

3. การตรวจรับบ้าน ถ้าไม่มีความรู้ด้านงานโครงสร้าง งานตกแต่ง ระบบน้ำ-ไฟฟ้า สามารถจ้างผู้รับเหมารายย่อยหรือบริษัทตรวจรับบ้านได้

บ้านเดี่ยว/ทาวน์เฮ้าส์ สมัยนี้ นิยมสร้างเสร็จก่อนขาย มีให้เลือกดูได้เลย ถ้าเราตรวจบ้านเองเป็น ก็โอเค แต่ถ้าตรวจบ้านเองไม่เป็น ไม่รู้จะตรวจตรงไหน ก็มีบริษัทที่เขารับจ้างตรวจบ้านอยู่มากมาย หรือผู้รับเหมารายย่อยที่เขารับจ้างต่อเติมบ้านซ่อมบ้าน

เขาสามารถตรวจบ้านได้ ซึ่งมักจะคิดราคาย่อมเยาว์  ยอมจ่ายตังไปหน่อย แต่ได้บ้านมูลค่าหลายล้านบาท ที่เป็นบ้านคุณภาพดี ไม่มีปัญหา สบายใจและดีกว่ากันเยอะเลย ซึ่งหลักในการตรวจคือ งานโครงสร้าง งานตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ และระบบน้ำ ระบบไฟฟ้า

4.ตรวจสอบการบริการหลังการขาย ทั้งนิติและรปภ. จาก Internet, webboard  ข่าวต่างๆ และเพื่อนๆ ญาติๆ หรือพูดคุยกับลูกบ้านในโครงการนั้นๆ

การบริการหลังการขายสำคัญมาก นิติบุคคลที่ดี จะคอยช่วยเหลือ ดูแลลูกบ้านได้

ในการดูแล ช่วยเหลือและจัดการปัญหาต่างๆ เช่น งานซ่อมแซมบ้าน ปัญหาที่จอดรถ การเก็บขยะ การดูแลสวน ต้นไม้ บริหารส่วนกลาง กำหนดกฎระเบียบต่างๆในการอยู่ร่วมกัน หรือหากลูกบ้านมีปัญหากันเอง เช่น ทำเสียงดังรบกวน สุนัขวุ่นวาย  ทางนิติหรือรปภ.จะช่วยจัดการแก้ไขปัญหาได้มากทีเดียว

ซึ่งมีหลายโครงการที่ลูกบ้านไม่พอใจนิติที่เจ้าของโครงการบริหารให้ ก็สามารถโหวตออกได้แล้วลูกบ้าน สามารถจัดหานิติมาเองก็ได้เช่นกัน ซึ่งก็มีทั้งข้อดีและข้อเสียนะคะ แต่ลองคิดกันตามเหตุผลนะ ถ้าบริษัทเจ้าของโครงการสามารถจัดหานิติที่มาบริหารได้ดี ราคาไม่แพงเกินเหตุ

ลูกบ้านส่วนใหญ่พอใจ เราก็ไม่น่าจะเห็นปัญหาลูกบ้านรวมตัวกันขอโหวตเปลี่ยนนิติกันนะ แต่ก็มีบางกรณีที่ลูกบ้านที่รวยมากๆ ขอซื้อทั้งหมู่บ้าน ซื้อยกตึกหรือเกือบทั้งหมู่บ้าน/ตึก แล้วจัดหานิติมาเอง ก็สามารถทำได้

ระบบการรักษาความปลอดภัย (ทีม รปภ.) สำคัญมาก

เห็นข่าวกันหลายที่เลย ว่าลูกบ้านเป็นผู้หญิงนอนอยู่ในห้องนอน แล้วรปภ.แอบเข้ามาในบ้าน มาถึงในห้องนอนเลย น่ากลัวมากนะคะ ซึ่งบริษัทที่ดีๆ นิติที่เข้มๆ เขาจะเข้มงวดเรื่องรปภ.มาก ตั้งแต่การคัดเลือกคนเข้าทำงาน เช็คประวัติการทำงาน ประวัติอาชญากรรม มีเวลาในการเซ็นต์ชื่อตรวจสอบแต่ละจุดในโครงการ

และตอนนี้มีหลายโครงการเลยนะ ที่มี รปภ.ผู้หญิง ไว้คอยดูแล ช่วยเหลือบ้านที่มีผู้สูงวัย หรือ ผู้หญิงที่อยู่บ้าน/คอนโด คนเดียวด้วยนะ รวมทั้ง โครงการที่เข้มงวดมากๆ นอกจากกล้องวงจรปิดตรงทางเข้าหมู่บ้านและการแลกบัตรผ่าน เมื่อมีบุคคลภายนอก รถส่งของ หรือรถแท๊กซี่ เข้ามา รปภ.จะตามมาตรวจดูถึงหน้าบ้านเลยด้วย ดีมากๆ

5. หลังน้ำท่วมใหญ่ที่ผ่านมา ทำให้รู้ถึงระดับความสูงของพื้นที่และการดูแล/ช่วยเหลือของบริษัทต่างๆได้ดี

ถึงแม้ใครๆจะว่า ถ้าโครงการขายหมดไปแล้ว เจ้าของโครงการ เขาก็ไม่มาดูแล ไม่มาช่วยเหลือหรอก  จะบอกให้ว่าไม่จริงนะ บริษัทที่ดีๆ ดูแลลูกบ้านดี แม้จะขายหมดไปแล้วเป็นสิบปีก็ตาม เวลามีเรื่องเดือดร้อน เช่นตอนน้ำท่วมใหญ่ที่ผ่านมา ก็พิสูจน์น้ำใจของบริษัท Property Developer ได้มากเลยทีเดียว

มีใครเห็นข่าว บางบริษัททำสะพานไม้เป็นทางเดินให้ลูกบ้านคอนโดแถวปิ่นเกล้า เดินไปจนถึงสะพานลอยบ้าง เราขอชื่นชม บริษัทนี้นะคะ

บ้านญาติเราก็โดนน้ำท่วมเหมือนกัน บ้านนี้ทางโครงการขายหมดไปเป็นสิบปีแล้ว แต่เจ้าของโครงการเขาก็ยังส่งเครื่องสูบน้ำมาช่วย และมอบเงินช่วยเหลือในการซื้อทราย ซื้ออุปกรณ์ต่างๆในการป้องกันน้ำท่วมอีกด้วย ได้ใจลูกบ้านกันไปเลยล่ะ (รู้ข้อมูลเพราะว่าสอบถามจากนิติมา ว่าทำไมหมู่บ้านนี้น้ำท่วมน้อยจัง เป็นไปได้ไง หมู่บ้านอีกยี่ห้อนึงที่มีเพื่อนซื้ออยู่ ห่างกันไม่ถึง 2 กิโลเมตร นี่เพื่อนบอกว่าว่ายน้ำได้เลย)

แล้วอีกอย่างหนึ่ง ที่เพิ่งรู้หลังจากน้ำท่วมใหญ่ คือ หมู่บ้านนี้ถมที่ดิน ปรับถนนให้อยู่ในระดับสูงตั้งแต่เริ่มสร้างโครงการ ซึ่งสูงกว่าหมู่บ้านอื่นในละแวกเดียวกัน ก็เลยท่วมน้อย !!!

แต่อีกโครงการนึง ของญาติอีกเหมือนกัน ขายหมดแล้วเช่นกัน น้ำท่วมเข้ามาในบ้านเยอะเลย หน้าบ้านท่วมถึงเอว แต่เจ้าของโครงการไม่สนใจ ไม่ช่วยเหลือเลย แล้วจะรู้ว่าตอนสร้างโครงการ

เขาไม่ได้ถมถนนและตัวบ้านให้สูงขึ้น เพราะพอน้ำท่วมเราจะเห็นชัดเจนเลย ว่าถนนในหมู่บ้านมีระดับต่ำกว่าปกติมาก เลยท่วมหนักสุดๆ บางจุดท่วมสูงถึงอก รอบหน้าไม่ซื้อแล้ว ยี่ห้อนี้  เหอๆๆๆ

6. ทำไมเราไม่ระบุลงไปเลยว่า แบรนด์ไหนดี แบรนด์ไหนไม่ดี

เพราะของแบบนี้ นานาจิตตัง แล้วแต่ความชอบ รวมถึงประสบการณ์ส่วนตัวของลูกบ้านที่เคยพบเจอมาด้วย และบริษัทต่างๆไม่ได้มีผู้บริหารเพียงคนเดียว รวมทั้งหลายบริษัทกำลังส่งต่ออำนาจการบริหาร จากผู้บริหารรุ่นพ่อ สู่รุ่นลูก หรือมีผู้บริหารมืออาชีพที่เข้ามาใหม่ ทำให้สิ่งต่างๆเปลี่ยนแปลงไปมาก

มีทั้งดีขึ้นและแย่ลง รวมถึงความตั้งใจในการพัฒนาโครงการของบริษัทนั้นๆ โครงการแรกๆ อาจจะยังไม่ดี แต่โครงการหลังๆ เมื่อมี know-how, มี Technology ใหม่ๆ, มีผู้รับเหมาคุณภาพดีคู่ใจ แล้วอาจจะทำได้ดีขึ้นจนต้องตะลึง ตึ๊ง ตึง

ดังนั้น ควรอัพเดทโครงการใหม่ๆ ดูฝีมือของผู้บริหารใหม่ เพราะอาจแตกต่างจากโครงการแรกๆที่เราเคยไปดูม

7. ไม่ซื้อบ้านจากบ.ที่ไม่มีประสบการณ์ ถ้ายังไม่มั่นใจหรือยังมีเงินไม่พอ ให้เช่า หรือซื้อบ้านมือสอง หรือซื้อบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย

บริษัทใหม่ๆ ที่มาสร้างบ้านขาย หรือแม้กระทั่งผู้รับเหมา ที่ผันตัวเองมาสร้างบ้านขายเอง ไม่มีประวัติให้ดู ไม่มีบ้านในโครงการเก่าให้ดู เราจะไม่ซื้อบ้านในโครงการเขาเลยใช่ไหม ???  คำตอบคือ ใช่ ค่ะ

ถ้าไม่มั่นใจ ไม่ซื้อเด็ดขาด  บ้านมีให้เลือกเยอะ ถ้ายังไม่ถูกใจ ไม่มั่นใจ หรือยังมีเงินยังไม่พอ ก็เช่าไปก่อนได้นะ หรือซื้อบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย บ้านมือสองก็ได้ บ้านเดี่ยว/ทาวน์เฮ้าส์ ราคาไม่ค่อยขึ้นนะคะ สภาพคล่องต่ำไม่เหมือนคอนโด การซื้อบ้านมือสอง อาจจะเป็นกลยุทธ์ที่ดีมากนะคะ

เราก็ซื้อบ้านมือสองคะ  ราคาไม่แพง แถมยังคุณภาพ+สภาพแวดล้อมดีมาก อยู่มา 10 กว่าปีแล้ว อายุบ้านสร้างมาเกือบ 20 ปี  แต่งานโครงสร้างดีมากๆ รักบ้านนี้ที่สุด แต่บ้านเก่าอายุขนาดนี้ ต้องมีซ่อมบ้างประปราย แต่โดยรวมถือว่าคุ้มค่ามากสำหรับคุณภาพ+ทำเลติดถนนใหญ่+สภาพแวดล้อมที่ดีมาก แบบนี้

มีบ้านมือสองจำนวนมากนะคะที่เจ้าของเดิมตกแต่งไว้สวยงาม รวมถึงต่อเติมไว้ใหญ่โต แต่ขายในราคาต้นทุนที่เขาซื้อมา หรือขายขาดทุนด้วยซ้ำ เนื่องจากเขาต้องย้ายที่ทำงานหรือย้ายไปอยู่กับญาติ

นอกจากได้เห็นบ้านจริงแล้ว ก่อนซื้อ ยังสอบถามข้อมูลเชิงลึกได้จาก ว่าที่เพื่อนบ้านอีกด้วย (แล้วการซื้อบ้านมือสอง เจ้าของบ้านเก่าเขาไม่ได้ให้ผังบ้านพวกระบบน้ำประปา ระบบไฟฟ้า มาให้ แต่เราสามารถขอจากบริษัทเจ้าของโครงการได้ด้วยนะ )

ผู้เขียนบทความ  Pimny.DD healthymind

ป.ล.
มีข้อมูลเพิ่มเติมที่สำคัญ เราเห็นมาจาก Facebook ของบริษัทรับตรวจบ้าน แห่งหนึ่ง ชื่อ Lite Development ที่มีวิธีการและเครื่องมือต่างๆในการตรวจรับบ้าน ตามหลักวิศวกรรม ดูแล้วน่าสนใจมาก  ที่ให้คำแนะนำไว้สำหรับคนที่ซื้อบ้านแล้วไม่สามารถอยู่บ้านได้ต่อ ให้ปฏิบัติดังนี้ (ขออนุญาตบริษัทเอามาลงไว้แบบย่อๆนะคะ)

1. แจ้งความที่สถานีตำรวจ

2. แจ้งให้ทางสำนักการโยธา ของสำนักงานเขต เทศบาล หรืออบต.ที่ท่านอยู่ในพื้นที่นั้นๆ เข้ามาทำการสำรวจและประเมินความเสียหาย พร้อมทั้งให้ออกหนังสือรับรองความเสียหายของอาคาร

3. แจ้งโครงการ ให้มาทำการแก้ไข หากอยู่ในประกันโครงสร้างอาคาร 5 ปี ตามเงื่อนไข โครงการจะต้องรับผิดชอบ ค่าเสียหายทั้งหมด ตลอดจนค่าซ่อมแซมอาคาร ค่าเช่าบ้านสำหรับพักอาศัยในระหว่างรอการซ่อม ไปจนถึงการคืนเงิน หรือเปลี่ยนบ้านหลังใหม่ให้แก่เจ้าของบ้าน

4. สามารถติดต่อให้ วิศวกรรมสถานแห่งประเทศไทย (วสท.) เข้ามาสำรวจและประเมินความเสียหายได้ แต่ต้องได้รับความยินยอมจากทางโครงการและเจ้าของบ้าน

ตัวอย่างกระทู้ในเชิงลบ อ่านแล้วตัดสินใจกันเองนะคะ ว่าใครถูก ใครผิด อ่านคอมเม้นท์ ด้วยนะ บางกระทู้บริษัทเขาชี้แจงผ่าน pantip และบางเรื่องเขาแก้ไขไปแล้ว ก็ลองตามกันดูค่ะ หลายกระทู้เป็น Case study ที่ดีมาก เราจะได้รอบคอบเวลาเลือกซื้อบ้าน

http://topicstock.pantip.com/home/topicstock/2009/06/R7962067/R7962067.html

http://pantip.com/topic/33837975

http://pantip.com/topic/31005376

http://pantip.com/topic/33709699

http://pantip.com/topic/33845912

http://pantip.com/topic/30968580

http://pantip.com/topic/33850048

http://pantip.com/topic/33851480

http://pantip.com/topic/33384859

http://pantip.com/topic/33735384

http://pantip.com/topic/33632491

http://pantip.com/topic/33739394

http://pantip.com/topic/33875706

สุดท้ายนี้ ขอให้ทุกท่าน ที่กำลังหาซื้อบ้านอยู่ โชคดี ได้บ้านดีดี อยู่แล้วมีความสุขนะคะ

เราเชื่อว่า ถ้าเราวิเคราะห์มาดีมากแล้ว ก็จะช่วยลดความเสี่ยงที่จะได้บ้านห่วยๆ ลงไปได้มากนะ

และทุกปัญหามีทางออก  ใจเย็นๆ ค่อยๆคิด ค่อยๆแก้ไข หาทางออกกันไปนะคะ

ขอขอบคุณข้อมูลดีดีจากคุณ Alchemy สมาชิก Pantip.com และ http://www.dd-healthy.com