“ผ่อนบ้าน (คอนโด) แนวฮาร์ดคอร์ หมดภายใน 7-10 ปี ฟันธง !!

“ผ่อนบ้าน (คอนโด) แนวฮาร์ดคอร์ หมดภายใน 7-10 ปี ฟันธง !!

ใครที่กำลังผ่อนบ้านอยู่ยกมือขึ้น!!! วันนี้เรามัประสบการณ์ การผ่อนบ้าน ผ่อนคอนโดให้หมดภายใน 7 ปี ของสมาชิกหมายเลข 872766  Pantip.com มาฝากกันค่ะ เชื่อได้ว่าจะเป็นไกด์ไลน์ให้คนที่กำลังผ่อนบ้าน ผ่อนคอนโดอยู่ได้อีกหลายคน รู้ไว้ไม่เสียหาย ลองมาดูกันนะคะ ว่าเค้าทำยังไง

คือ ผมอยากแชร์ประสบการณ์ ผ่อนบ้านและคอนโด ที่ผมเคยทำตั้งแต่ยังเป็น มนุษย์เงินเดือน เริ่มต้น ตั้งแต่ start เงินเดือน 14,000 บาท เมื่อ 18 ปีที่แล้ว จนพัฒนา เลื่อนตำแหน่ง เปลี่ยนงานมาก็มาก จนปัจจุบันมาทำธุรกิจส่วนตัว จึงมั่นใจว่าวิธีการจัดการผ่อนบ้านของผม ค่อนข้างเป็นที่น่าพอใจสำหรับตัวเอง

และคิดว่า น่าจะพอเป็น guide line ให้คนที่เริ่มคิดจะซื้อบ้าน หรือ คอนโด ตามนโยบายของรัฐ ที่กำลังจะหมดวันพรุ่งนี้ (จะทันไหม?? ถ้าข้อมูลผิด ขออภัย) ถ้าใครทราบแล้ว หรือ ไม่สนใจอ่านผ่านๆได้นะครับ

ขอบอกว่า แนวทางผม อาจจะ “อึดอัด” และต้องมี “วินัยสูง” แต่รับประกันว่า สามารถลดเวลาผ่อนของสินทรัพย์ของท่านๆ จาก 25-30 ปี ไปครึ่งๆ หรือมากกว่า เหลือผ่อน 7-10 ปี เลยทีเดียว !!!

เริ่มเลยไม่ต้องเสียเวลา 555

ยกตัวอย่าง

ผมเริ่มคิดจะมีสินทรัพย์แรก คือ ทาว์นโฮม ครับ เป็นทาว์นโฮม ที่อยู่ เกือบจะในเมือง หรือ เกือบจะนอกเมือง 555 (คือมันอยู่ปลายๆ พระราม 9) ราคา ประมาณ 4 ล้านบาท สมัยนั้นผมทำงานบริษัท หน้าที่การงานดี ได้เงินเดือนๆละ 55,000 บาทครับ

พอตัดสินใจจะซื้อ เซลล์ มักจะโน้มน้าว เราต่างๆนานา เพราะ เห็นว่า เราคงกู้ผ่านแน่ๆ “บอกพี่ ผ่อนเดือนละ 20,000 เองคะ สบายๆ” ประโยคนี้ อันตรายครับ เพราะหากเป็นคนทั่วไป มักจะคิดว่า เงินเดือน 5 หมื่นกว่า ผ่อนแค่ 2 หมื่น ชิวๆ ใช่มั้ยครับ??

วิธีคิดของผม คือ ถ้าเราชอบสินทรัพย์นั้นๆแล้ว ไม่ว่าจะเป็น คอนโด บ้าน หรือ ทาว์นเฮ้าส์ ไม่ว่าจะด้วยเหตุผลอะไรก็ตาม แต่ท่านตั้งใจจะซื้อแน่นอน

“ถ้า เราต้องผ่อน 20,000 บาท (ตัวอย่าง) ให้เราคิดว่า เราต้องผ่อน เป็น “2เท่า” คือ “40,000 บาท”ให้ได้ ผมถึงจะซื้อครับ”

อ่านถึงตรงนี้ คงมีคนบอก ” งั้นอย่าผ่อนเลย ไม่มีวันมีบ้านหรอกชาตินี้ คิดแบบนี้ ” คิดแบบนั้นก็คือ ผ่อนไปตามนั้น เดือนละ 20,000 บาท ตามทั่วไป มันก็ไปจบที่ผ่อน 25-27 ปี ถึงได้เป็ยเจ้าของจริงๆ (โดยประมาณของดอกเบี้ยลดต้นลดดอกของการผ่อนบ้าน)

แต่ผมบอกแล้ว วิธีผม ” ฮาร์ดคอร์ ”  5555+

ทำไมต้องทำถึงขนาดนั้น !!! เพราะท่านรู้ไหมครับ การกู้ซื้อบ้าน ดอกเบี้ย แพงมากๆๆๆๆ

ท่านจะทราบ ก็ต่อเมื่อเป็นลูกหนี้แล้วเท่านั้น เอาดอกเบี้ยมาตรฐานทั่วไป MLR-1% หรือคือ ดอกเบี้ยประมาณ 5-7% ต่อปี อย่าไปสนใจตัวเลขนี้ดูแล้ว งงๆ เพราะเวลาเรา ผ่อนบ้าน มันจะมี 1-3 ปีแรก หลายๆแบบ 0% ปีแรกบ้าง ปีต่อไปลอยตัว (อันนี้ไม่ค่อยมีแล้ว) แบบขั้นบันไดบ้าง ผมขอไม่ลง detail นะครับ

ขอสมมุติว่าดอกเบี้ย 5-7 % ต่อปีแบบเท่ากันหมด (ซึ่งส่วนใหญ่เราก็ผ่อนกัน เกิน 3 ปีกันอยู่แล้ว แล้วค่อยรีไฟแนนซ์ นี้ก็อีกเรื่องนึง เดียวค่อยมาต่อ ถ้ามีโอกาส)

เอาแบบบ้านๆ คือ เวลาบิลเรียกเก็บค่างวดมาที่บ้าน หาก ท่านผ่อน เดือนละ 20,000 บาท ท่านเห็นในบิลเลยว่า…

ดอกเบี้ย = 12,000 บาท

(หัก) เงินต้น = 8,000 บาท (เอาเลขกลมๆ) -_-”

นี้คือค่าผ่อนต่อเดือนนะครับ คราวนี้ ดอกแพงหรือยังครับ?? กู้ไป 4 ล้าน เมื่อไหร่จะหมด?? (4,000,000 – 8,000 = 3,992,000)

วิธีผม คือ ผ่อน “2 เท่า” คือ 40,000 บาท เหลือกินใช้ 15,000 บาท (สำหรับคนไม่มีภาระนะครับ หากมีภาระแล้ว อยากใช้วิธีนี้ แนะนำ ดูสินทรัพย์ที่ถูกลงมาครับ)

“20,000 บาทแรก” (ดอก12,000 + หักต้น 8,000)

“20,000 บาทหลัง” (หักเงินต้น 100% หรือ หักไปเลย อีก 20,000)  ^_^

หมายความว่า ท่านจะสามารถหักเงินต้น เดือนนั้น ได้ถึง 8,000 + 20,000 บาท หรือ “3.5 เท่า” ของการหักโดยปกติ !!! (4,000,000 – 28,000 = 3,972,000)

เห็นไหมครับว่า เงินต้นที่กู้ Bank มา ลดลงเร็วเยอะขึ้น เพราะ เราได้จ่ายดอกเบี้ยสำหรับ ค่างวด 20,000 บาทแรกแล้ว  ท่านก็ทำแบบนี้ ไปเรื่อยๆ พอสิ้นปีได้ โบนัส หรือ ถูกหวย ได้เงินพิเศษมา เดือนนั้น ก็จ่ายเพิ่มหนักหน่อย แต่.. บางครั้งเราก็จำเป็นใช้เงิน ท่านก็สามารถลดเงินค่างวดพิเศษลงได้ หรือไม่จ่ายเพิ่มเดือนนั้น แต่อย่าทำบ่อยนะครับ ถ้ามีครั้งแรก…ย่อมมีครั้งที่ 2 เสมอ 5555+

ไม่นาน พอผ่านไปซัก 3 ปี ผมกล้าพูดได้เลย เงินต้นที่ท่านกู้จะลดลงไปมากๆ ไม่ต่ำกว่า 1 ล้านบาทแน่นอนครับ หนี้จาก “4ล้าน ก็จะเหลือไม่ถึง 3 ล้าน ประมาณ 2ล้านปลายๆ (ถ้าผ่อนแบบปกติ ครบ 3 ปี เงินต้นจะลด ไปแค่ 1 แสนบาท เองครับ คิดดู)

หากท่านมีวินัย โปะไปเรื่อยๆ หนี้สินก็จะหมด ภายใน 5-7 ปี แล้วท่านก็จะปลอดหนี้แล้ว ถ้าไม่สร้างหนี้เพิ่มเหมือนผม เอิ๊กๆๆๆ

วิธีการ คือ

โดยทั่วไป Bank มักจะให้หักค่างวดจาก บัญชีธนาคารของ Bank นั้นๆเลย  (20,000 แรก) โดยเราสามารถจ่ายเพิ่มอีก เท่านึง (20,000 หลัง) ได้โดยการไปจ่ายที่เคาเตอร์ธนาคารนั้นๆครับ

แนะนำว่า ควรไปจ่ายเพิ่มอีก เท่านึง ภายในเดือนนั้นๆ แต่ควรเป็น ต้นเดือน เพราะโดยปกติ ธนาคารจะเรียกเก็บค่างวดจากการหักบัญชีเรา ตอนสิ้นเดือน (ส่วนใหญ่วันที่ 30 ของทุกเดือน) เพราะ…

ถ้าเราจ่ายวันที่ 1 ของเดือนนั้น แบงค์จะแอบคิดดอกเบี้ย 1 วัน ประมาณนี้ (500 บาท) หักเงินต้น (19,500 บาท) อ้าวววว…ไหนบอกหัก 100% ไง ??

คือ อย่าตกใจครับ เพราะ ตอนแบงค์หักเงินจากบัญชีเรา วันที่ 30 ที่หักค่างวดปกติ ดอกเบี้ยก็จะคิดแค่ 29 วัน ไม่นับวันที่ 1 ที่เราจ่ายแล้วครับ เข้าใจแล้วใช่มั้ยครับ แหะๆๆ

พอครบ 3 ปี เราค่อยไปรีไฟแนนซ์กับ แบงค์อื่นที่เราจ่ายดอกเบี้ยน้อยกว่า เพราะจะมีโปรโมชั่นรีไฟแนนซ์ที่ ดีกว่า เพราะครบ 3 ปี เราจะไม่ได้โปรจากแบงค์เดิมแล้ว “ปีที่ 4 ทุกแบงค์จะคิดดอกเบี้ยลอยตัวหมดครับ” (ควรไปรีไฟแนนซ์ หรือ บ้านๆ เรียกว่า ไปกู้แบงค์อื่นครับ เพื่อ โปรดอกเบี้ยที่ถูกลง อย่าทำก่อน 3 ปีนะครับ จะโดนค่าปรับ ไม่คุ้มครับ)

หวังว่าจะพอเป็นประโยชน์สำหรับคนที่คิดกู้เงินซื้อบ้านนะครับ วิธีการนี้ หากใช้ให้เป็น มันสามารถสร้างสินทรัพย์ได้ 4-5 อัน ในระยะเวลาเท่าๆกัน กับคนทั่วไป ที่ใช้เวลา 25-30 ปี ในการสร้างสินทรัพย์แค่อันเดียว

แล้วถ้าหาก.. สินทรัพย์เหล่านั้นที่ท่านเลือก เป็นสินทรัพย์ที่ดี ออกดอกออกผล สร้างรายได้ หรือ cash flow ให้ท่านต่อเดือน เช่น ให้ค่าเช่า
มันก็จะเป็นรายได้ให้ท่านอีกทางนึง ที่สมัยนี้ นิยมเรียกกันว่า….   “Passive income”

ขอขอบคุณข้อมูลจาก : สมาชิกหมายเลข 872766  Pantip.com