การเลือกซื้อที่ดิน การซื้อบ้านใหม่ให้ไกลจากน้ำ (ท่วม) ควรดูอะไรบ้าง ?

การเลือกซื้อที่ดิน การซื้อบ้านใหม่ให้ไกลจากน้ำ (ท่วม) ควรดูอะไรบ้าง ?

หลายๆ คนที่มีแผนว่าจะซื้อหาบ้านหลังใหม่หลังช่วงน้ำท่วมใหญ่ครั้งนี้ อาจจะต้องไตร่ตรองและคิดให้รอบคอบมากขึ้นและอาจจะมีคําถามหลายๆประการตามมาว่า ควรจะซื้อบ้านหรือปลูกบ้านตรงไหน ที่ไหน แถวไหน ย่านไหน ควรต้องดูเรื่องอะไรบ้าง ถึงจะปลอดภัยจากน้ำท่วมจริงๆ เผื่อว่าเราอาจจะต้องเจอกับมวลน้ำแบบนี้อีกครั้งหรือหลายครั้งในอนาคต

คำตอบง่ายๆ ในเมื่อเราเป็นห่วงว่า “น้ำ” จะท่วมบ้านเราอีกไหม เราก็ต้องพิจารณาปัจจัยและข้อมูลต่างๆ ที่เกี่ยวกับ “น้ำ” เป็นหลัก

บางคนอาจถามต่อไปว่า แล้วเราจะดู “น้ำ” กันอย่างไร จะไปดูตามท่อระบายน้ำ ตามคู คลองหรือแม่น้ำต่างๆ จะพอไหม จะรู้ไหมว่าน้ำท่วมหรือไม่อย่างไร หรือควรหาข้อมูลอะไร ที่ไหนประกอบหรือไม่อย่างไร ก็ตาม หลังจากเหตุการณ์ครั้งนี้ คนไทยเราคงจะมีความรู้เพิ่มมากขึ้น จากข้อมูลข่าวสารที่เกี่ยวข้องกับ “น้ำ” ที่สื่อมวลชน นักวิชาการและรัฐบาลนําเสนอ ผ่านสื่อออกมาทุกวัน

ในอดีตเวลาที่เราจะเลือกซื้อหาบ้านจัดสรร หรือเลือกซื้อที่ดินปลูกบ้านใหม่คงเลือกจากการที่มีเอกสารจัดสรร และโฉนดที่ดินว่ามีหรือไม่ ด้านทําเลที่ตั้งใกล้กับแหล่งอำนวยความสะดวกมากน้อยแค่ไหน ไปจนถึงจากรูปแบบบ้าน ราคา และชื่อเสียงของบริษัท เป็นต้น แต่หลังจากเหตุการณ์น้ำท่วมครั้งนี้แล้ว “ผู้ซื้อ” หรือ “ผู้บริโภค” ควรศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับ “น้ำ”เพิ่มเติมก่อนที่จะตัดสินใจเลือกแหล่งที่อยู่อาศัย

ข้อควรพิจารณามีดังนี้

1. โซนผังเมือง : โซนสีต่างๆ ที่ปรากฎในผังเมืองเป็นตัวบ่งชี้ว่า เมืองนั้นๆ กําหนดแนวทางการใช้พื้นที่ดินแต่ละเขตเป็นอย่างไร มีการใช้งานในลักษณะใดบ้าง เช่น พาณิชยกรรม ที่อยู่อาศัย หรือพื้นที่เกษตรกรรม เป็นต้น

จากกรณีน้ำท่วมครั้งนี้ เราจึงเห็นได้ว่าพื้นที่ฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ เช่น เขตหนองจอก มีนบุรี คลองสามวา ลาดกระบัง ซึ่งเป็นพื้นที่ที่กําหนดเป็นโซนสีเขียวและเขียวทแยง ซึ่งเป็นพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม และพื้นที่ชนบทอนุรักษ์และเกษตรกรรม จึงได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมเป็นจํานวนมากเนื่องจากอยู่ในเส้นทางการระบายน้ำและรัฐมิได้กําหนดให้เป็นพื้นที่อยู่อาศัย

2. แนวคันกั้นน้ำ : ในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑลจะมีการวางตําแหน่งคันกั้นน้ำ เพื่อการบริหารจัดการน้ำอย่างมีประสิทธิภาพตามแนวพระราชดําริไว้ ตั้งแต่เหนือจรดใต้และครอบคลุมทั้งสองฝั่งตะวันออกและตะวันตก โดยแนวคันกั้นน้ำจะมีความสูงต่ำแตกต่างกันและมีลักษณะซ้อนกันเป็นชั้นๆ ที่สัมพันธ์กับตําแหน่งคู คลองธรรมชาติ เพื่อป้องกันน้ำจากทางตอนเหนือเข้าท่วมบริเวณพื้นที่กรุงเทพชั้นกลางและชั้นใน

ดังนั้นการเลือกซื้อบ้านหรือที่ดินที่อยู่ภายในแนวคันกั้นน้ำก็จะช่วยลดความเสี่ยงเรื่องน้ำท่วมได้ระดับหนึ่ง

3. ตําแหน่งคู คลอง แหล่งน้ำธรรมชาติ : จากประสบการณ์น้ำท่วมครั้งนี้ เราคงเห็นได้ชัดเจนว่า เส้นทางการเคลื่อนที่หลักๆ ของน้ำจะเอ่อล้นมาจากเส้นทางน้ำธรรมชาติคือ คู คลองต่างๆ ที่มีอยู่ทั่วเมืองและจากท่อระบายน้ำต่างๆตามถนนหนทางหน้าบ้านของเรา และการมาของน้ำทั้งสองทางนี้จะป้องกันได้ยากที่สุด

ดังนั้นบ้านเรือนที่อยู่ริมน้ำคู คลองที่มีทัศนียภาพสวยงามก็จะมีความเสี่ยงจากน้ำมากเช่นกัน

4. ความสูงต่ำของที่ดิน/ ที่ตั้ง (Topography) : ถ้าใครเคยเห็นแผนที่ในการวิเคราะห์ระดับน้ำท่วมกรุงเทพฯคราวนี้ จะพบว่าแต่ละพื้นที่จะมีการคาดการณ์ระดับน้ำท่วมที่สูงต่ำต่างกัน นั่นเป็นเพราะแต่ละพื้นที่มีระดับความสูงของแผ่นดินที่ต่างกันทําให้ระดับน้ำมีความลึกต่างกัน

ถ้าเปรียบเทียบให้ง่ายขึ้นก็เหมือนกับสระว่ายน้ำเมื่อมองที่ผิวน้ำจะพบว่า มีผิวน้ำมีความเรียบเสมอกัน แต่ก้นบ่อของสระว่ายน้ำมีระดับที่ไม่เท่ากันทําให้สระว่ายน้ำมีทั้งส่วนลึกและส่วนตื้น

ดังนั้น หากเลือกที่ดินสําหรับปลูกบ้าน ในพื้นที่ที่มีระดับสูงกว่าจะมีความเสี่ยงจาก น้ำน้อยกว่า สําหรับข้อมูลส่วนนี้สามารถแสดงให้เข้าใจง่ายด้วยภาพตัดขวางแสดงระดับถนนภายนอกโครงการเข้าสู่ถนนซอยภายในจนถึงระดับความสูงของที่ดินแต่ละแปลง และระดับพื้นชั้นล่างของบ้านแต่ละหลัง

5. เส้นทางน้ำไหล : เมื่อฝนตกลงบนผิวดิน น้ำส่วนหนึ่งจะซึมลงไปในดิน และอีกส่วนหนึ่งจะเป็นอยู่บนผิวดิน ส่วนที่เป็นน้ำบนผิวดินจะไหลลงสู่ที่ต่ำและไหลลงไปสู่แม่น้ำลําคลอง ฉะนั้นการเลือกตําแหน่งในการปลูกสร้างบ้านเรือนต้องไม่ขวางทางที่น้ำไหลผ่าน เพราะแรงของน้ำนั้นมหาศาลมากขนาดทําให้ถนนขาดได้ และไม่ว่าจะปลูกบ้านด้วยโครงสร้างแบบใด หากปลูกอยู่บนเส้นทางที่น้ำไหลผ่านก็คงยากที่จะทานแรงมหาศาลของมวลน้ำไหว

ดังนั้น ก่อนจะสร้างบ้านหรือซื้อที่ดินต้องลองสังเกตว่าเมื่อฝนตกลงมาแล้ว เส้นทางการไหลของน้ำฝนได้ผ่านแนวที่ดินของเราหรือไม่ หากน้ำไหลผ่านให้ควรหลีกเลี่ยง

6. มาตรการป้องกันน้ำท่วม : ข้อมูลนี้เป็นประเด็นสําคัญที่ลูกค้าควรสอบถาม เพื่อความมั่นใจในยุคหลังน้ำท่วมครั้งนี้ว่า แต่ละโครงการได้มีการเตรียมการหรือมีแผนรองรับเหตุน้ำท่วมที่อาจเกิดขึ้นได้ในอนาคต ในเรื่องของตัวบ้านและตัวโครงการไว้อย่างไรบ้าง อาทิ การจัดเตรียมพื้นที่หน่วงน้ำ การจัดทําเขื่อนหรือคันกั้นน้ำในโครงการ รูปแบบการระบายน้ำในโครงการ ไปจนถึงการเตรียมความพร้อมเพื่อการอพยพหนีน้ำ ในกรณีวิกฤต ซึ่งแนวทางเหล่านี้จะมีระดับมากน้อยเพียงใดก็ขึ้นอยู่กับความเสี่ยงกับระดับน้ำท่วมว่ามากเพียงใด

จากประเด็นพิจารณาเหล่านี้ เป็นหน้าที่ของเราในฐานะผู้ซื้อบ้านหรือที่ดินใหม่ในอนาคต ควรศึกษาข้อมูลให้ถี่ถ้วนก่อนตัดสินใจ เพราะประเด็นเหล่านี้จะบอกถึงความเสี่ยงในเรื่องของน้ำ ที่อาจจะต้องพบเจอในปีต่อๆ ไปได้ว่า บ้านเรือนของเรามีโอกาสน้ำท่วมหรือไม่ท่วม หรือท่วมมากแค่ไหน เพื่อรับมือได้อย่างถูกต้อง

รวมทั้งยังเป็นหน้าที่ของบริษัทบ้านจัดสรรและเจ้าของโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ที่จะต้องนําเสนอข้อมูลเหล่านี้ต่อลูกค้าเป็น ” A Must Information” ด้วยภาษาที่เข้าใจง่ายในลักษณะ Infographic ที่เราคุ้นๆ กันในช่วงน้ำท่วมที่ผ่านมา เพื่อแสดงความจริงใจต่อลูกค้าและอาจใช้เป็นแรงจูงใจทางการตลาด ได้อีกทางหนึ่งด้วย

ขอขอบคุณข้อมูลจาก : คุณรัชด ชมภูนิช คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ มหาวิทยาลัย