AREA แถลง ราคาค่าก่อสร้างอาคารในรอบ 1 ปี นิ่งสนิท!!

AREA แถลง ราคาค่าก่อสร้างอาคารในรอบ 1 ปี นิ่งสนิท!!

ราคาค่าก่อสร้างอาคาร ปี 2558 ไม่ได้เพิ่มขึ้นเลยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ตลอดช่วง ปี 2539-2558 (19 ปี) ค่าก่อสร้างเพิ่มเฉลี่ย 4.27% ต่อปี  แต่ในรอบ 3 ปีที่ผ่านมา 0.91%  ผลในแง่บวกคือราคาบ้านจะไม่เพิ่มขึ้นมากนัก  แต่ผลในแง่ลบก็คือ การเติบโตทางเศรษฐกิจจะไม่มี เข้าสู่ยุคถดถอย

ต่อไปนี้เป็นคำแถลงของ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ในฐานะประธานคณะเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เกี่ยวกับราคาค่าก่อสร้างอาคาร พ.ศ.2558

“ไข่ถ้วย” ชีสเยิ้ม อาหารเช้า ทำง่าประกาศราคาค่าก่อสร้างอาคาร พ.ศ.2558
มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย โดยคณะทำงานกำหนดราคาค่าก่อสร้างอาคาร ขอประกาศให้ทราบเกี่ยวกับราคาค่าก่อสร้างอาคาร พ.ศ.2538 โดยมีสาระสำคัญดังนี้:
1. ราคาค่าก่อสร้าง พ.ศ.2558 แสดงไว้ที่ http://www.thaiappraisal.org/thai/value/value.php

ราคาค่าก่อสร้างนี้ใช้ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ในพื้นที่อื่น สามารถปรับเพิ่มลงได้ตามค่าก่อสร้างและค่าแรงงาน โดยวัสดุก่อสร้างหลักได้แก่ ไม้ ซีเมนต์ ผลิตภัณฑ์คอนกรีต เหล็ก กระเบื้อง วัสดุฉาบผิว สุขภัณฑ์ อุปกรณ์ไฟฟ้า และวัสดุก่อสร้างอื่น

2. ค่าก่อสร้างคิดจากราคาวัสดุก่อสร้างของสำนักดัชนีธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์ และค่าแรงงานก่อสร้างที่มีการว่าจ้างจริงในตลาดแรงงาน รวมทั้งค่าดำเนินการและข้อกำหนดตามกฎหมาย

3. ผลการศึกษาพบว่า ค่าก่อสร้างอาคารในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา มิถุนายน 257-2558 ไม่มีการเปลี่ยนแปลง ทั้งนี้เพราะค่าแรงและค่าวัสดุก่อสร้างไม่ได้เพิ่มขึ้น กรณีนี้สะท้อนให้ถึงความต้องการใช้อสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยที่ลดลง ถือว่าอยู่ในช่วงขาลงของธุรกิจนี้โดยเฉพาะในปี 2558 นี้

4. หากพิจารณาตั้งแต่ช่วงปี 2539-2558 (19 ปี) ค่าก่อสร้างเพิ่มเฉลี่ย 4.27% ต่อปี แต่ในรอบ 3 ปีที่ผ่านมา 0.91% อาจกล่าวได้ว่าราคาค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้นสูงกว่าภาวะเงินเฟ้อโดยรวม สินค้าอสังหาริมทรัพย์ในแง่หนึ่งก็เป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ที่ต้องมีการใช้สอย แต่ในอีกแง่หนึ่งก็เป็นสินค้าเพื่อการเก็งกำไร และสร้างมูลค่าเพิ่มด้วย

5. รายการราคาค่าก่อสร้างอาคารเด่น ๆ ได้แก่

6. ประเภทอาคารที่กำหนดได้แก่

1.บ้านเดี่ยวไม้ชั้นเดียว 2.บ้านเดี่ยวไม้ 2 ชั้น 3.บ้านเดี่ยวไม้ ใต้ถุนสูง (ประเมินเฉพาะชั้นบน) 4.บ้านครึ่งตึกครึ่งไม้ 5.บ้านเดี่ยวตึกชั้นเดียว 6.บ้านเดี่ยวตึก 2-3 ชั้น 7.บ้านแฝดชั้นเดียว 8.บ้านแฝด 2-3 ชั้น 9.ทาวน์เฮาส์ชั้นเดียว 10.ทาวน์เฮาส์ 2-3 ชั้น กว้าง 4 เมตร 11.ทาวน์เฮาส์ 2-3 ชั้น กว้าง 5-6 ม. ไม่มีเสากลาง 12.ทาวน์เฮาส์ 2-3 ชั้น กว้าง 5-6 ม. มีเสากลาง 13.ห้องแถวไม้ 1-2 ชั้น 14.อาคารพาณิชย์ชั้นเดียว 15.อาคารพาณิชย์ 2-3 ชั้น 16.อาคารพาณิชย์ 4-5 ชั้น 17.อาคารพักอาศัยไม่เกิน 5 ชั้น 18.อาคารพักอาศัย 6-15 ชั้น* 19.อาคารพักอาศัย 16-25 ชั้น 20.อาคารพักอาศัย 26-35 ชั้น 21.อาคารธุรกิจสูง <23 เมตร 22.อาคารธุรกิจสูง >23 เมตรแต่ไม่เกิน 20 ชั้น 23.อาคารธุรกิจ 21-35 ชั้น 24.อาคารสรรพสินค้าที่สูงไม่เกิน 3 ชั้น 25.ศูนย์การค้าสูง 4 ชั้นขึ้นไป 26.อาคารจอดรถ ส่วนบนดิน 27.อาคารจอดรถ ส่วนใต้ดิน (1-2 ชั้น) 28.อาคารจอดรถ ส่วนใต้ดิน (3-4 ชั้น) 29.โกดัง-โรงงาน ทั่วไป 30.สนามเทนนิส 1 สนาม 31.สนามเทนนิส 3 สนามติดกัน

6. สำหรับค่าเสื่อมอาคารราคาค่าก่อสร้าง ในกรณีอาคารไม้ จะหักค่าเสื่อมจนถึง 0 เว้นแต่อาคารที่สามารถมีอายุเกินกว่าที่กำหนดนี้ ให้ประมาณการอายุที่ยังเหลืออยู่จริง ณ วันที่ประเมิน สำหรับอาคารคอนกรีตเสริมเหล็ก ให้หักค่าเสื่อมตามเปอร์เซ็นต์ต่อปีที่กำหนดจนเหลือประมาณ 40% และเมื่อนั้นหยุดหักค่าเสื่อม ให้ถือว่าอาคารนั้นมีค่าเสื่อมคงที่ 40% แม้จะมีอายุเพิ่มขึ้นก็ตาม ตัวอย่างเช่น บ้านเดี่ยวตึกชั้นเดียว กำหนดอายุอาคารไว้ 50 ปี แสดงว่าให้หักค่าเสื่อมได้ปีละ 2% (100% หาร 50 ปี) หากบ้านเดี่ยวหลังนั้นมีอายุ 30 ปี ก็ ย่อมหักค่าเสื่อมไป 60% เหลือราคาเท่ากับ 40% แต่ถ้าบ้านข้างเคียงอีกหลังหนึ่งที่มีลักษณะคล้ายกัน มีอายุ 40 ปี ก็คงหักค่าเสื่อมถึง 60% แล้วหยุดหักเช่นกัน

โดยถือว่าอาคารอายุ 30 หรือ 40 ปีนั้น มีราคาหลังหักค่าเสื่อมเท่ากัน คือ 40% ของราคาค่าก่อสร้างใหม่ ทั้งนี้เพราะโครงสร้างอาคารมาตรฐานย่อมไม่เสื่อมโทรมลง อาคารที่สร้างตามมาตรฐานวิศวกรรมอาจสามารถอยู่ได้นับร้อยปี แต่สิ่งที่เสื่อมโทรมลงคือระบบประกอบอาคาร ผนังหรืออื่น ๆ โครงสร้างของอาคารมีมูลค่าประมาณ 60% ของทั้งหมด ดังนั้นจึงประมาณการว่า ในกรณีที่อาคารมีอายุ 30 ปีขึ้นไป อย่างน้อยที่สุดโครงสร้างที่เหลือและส่วนอื่น (ถ้ามี) น่าจะมีมูลค่าไม่น้อยกว่า 40% ของราคาก่อสร้างใหม่ ทั้งนี้หากกรณีอาคารที่มีอายุมากเป็นพิเศษ เช่น ตั้งแต่ 60 ปีขึ้นไป

7. นัยสำคัญในแง่ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันก็คือ การที่ราคาค่าก่อสร้างไม่ได้เพิ่มขึ้นในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ผลในแง่บวกคือราคาบ้านจะไม่เพิ่มขึ้นมากนัก แต่ผลในแง่ลบก็คือ การเติบโตทางเศรษฐกิจจะไม่มี เข้าสู่ยุคถดถอย ในทางตรงกันข้าม ในยามที่ราคาค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น ก็ขายได้ราคามากขึ้น เป็นการเพิ่ม 2 ขา เกิดภาวะ “win win” ต่อทุกฝ่าย

อนึ่ง ราคาค่าก่อสร้างอาคารที่กำหนดนี้ เริ่มต้นในปี 2543 และทำย้อนกลับไปปี 2543 ซึ่งเป็นโครงการที่ริเริ่มโดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ในฐานะที่เป็นกรรมการสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย และ ดร.โสภณ ก็ได้เป็นผู้ประสานงานการจัดทำราคาค่าก่อสร้างนี้ในนามของสมาคมฯ เรื่อยมาจนถึงปี 2557

โดย ดร.โสภณ ถือว่าเป็นการตอบแทนคุณต่อวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินซึ่ง ดร.โสภณ ได้ประกอบสัมมาอาชีวะทางด้านนี้ ในปี 2557 สมาคมฯ ริเริ่มวางแผนว่าจ้างคณะบุคคลให้จัดทำราคาค่าก่อสร้างอาคารอย่างละเอียด ซึ่งต้องใช้เวลาอีกระยะหนึ่ง ในระหว่างนี้ ดร.โสภณ จึงดำเนินการจัดทำราคาค่าก่อสร้างอาคารต่อ ในนามของมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th)