ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย ควรขอสินเชื่ออย่างไร ? เรามีคำแนะนำ

ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย ควรขอสินเชื่ออย่างไร ? เรามีคำแนะนำ

ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย ควรขอสินเชื่ออย่างไร ?

ในปัจจุบัน หากต้องการซื้อบ้านหลังใหม่เพื่ออยู่อาศัย แต่ด้วยทุนที่มีอยู่อย่างจำกัด ถ้าจะรอเก็บเงินครบตามจำนวนเพราะไม่อยากเป็นหนี้ กว่าจะถึงเวลานั้นบ้านที่หมายปองอาจปรับราคาสูงขึ้นตามกาลเวลา จนสุดท้ายก็ไม่สามารถเป็นเจ้าของได้ ดังนั้นการยื่นเรื่องขอสินเชื่อธนาคารจึงเป็นหนึ่งสิ่งจำเป็นที่ไม่ใช่เรื่องแปลกใหม่ เพราะเป็นทางออกที่ใครก็เลือกใช้ในสังคมปัจจุบัน

การซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย เป็นหนึ่งรูปแบบการลงทุนที่ก่อให้เกิดทรัพย์สินแต่ไม่ได้ก่อให้เกิดรายได้ (ค่าเช่า) ต้นทุนทางการเงินในรูปแบบดอกเบี้ยจึงเป็นตัวแปรสำคัญที่ทุกคนให้ความสนใจ แต่คงไม่เพียงพอหากละเลยความสำคัญของตัวแปรอื่นที่เกี่ยวโยงกัน โดยปกติแล้วธนาคารจะพิจารณาปล่อยวงเงินกู้ไม่เกิน 80% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายบ้าน (กรณีธนาคารมีโปรโมชั่นอาจให้วงเงินสูงกว่าปกติ) ซึ่งภาระการผ่อนชำระธนาคารไม่ควรเกิน 40% ของรายได้ต่อเดือน เงื่อนไขนี้เป็นข้อกำหนดสำคัญที่ธนาคารนำมาพิจารณาในการคิดอัตราผ่อนชำระต่อเดือนและอายุสัญญาเงินกู้ (ระยะเวลาผ่อนชำระเงินกู้) ในกรณีผู้มีรายได้น้อยอัตราการผ่อนชำระจะลดลง โดยใช้วิธียืดระยะเวลาสัญญาออกไปให้นานขึ้นสูงสุดไม่เกิน 30 ปี ซึ่งข้อนี้ส่งผลโดยตรงต่อผลรวมดอกเบี้ยจ่าย และเป็นตัวการสำคัญที่ทำให้ผลรวมการชำระคืนเงินกู้ครั้งนี้สูงกว่าราคาบ้านที่ซื้อจริงเป็นจำนวนมาก

TerraBKK Research ขอยกตัวอย่างเพื่อทำความเข้าใจโดยง่าย โดยสมมติเหตุการณ์ดังนี้

(ทั้งหมดเป็นตัวเลขสมมติโดยประมาณ อาจแตกต่างจากเหตุการณ์จริงได้ตามปัจจัยอื่น)

“คุนพ่อบ้านอายุ 30 ปี มีรายได้ประจำ 52,000 บาทต่อเดือน ต้องการซื้อบ้านหลังใหม่เพื่ออยู่อาศัยราคา 3.5 ล้านในย่านนนทบุรีและได้ยื่นเรื่องขอสินเชื่อธนาคารอนุมัติวงเงินเบื้องต้น 2.8 ล้านบาท (80% ของราคาบ้าน) ด้วยอัตราดอกเบี้ยลดต้นลดดอกตลอดอายุสัญญาที่ MLR-0.5% (6.25%) คุณพ่อบ้าน สนใจและได้ศึกษาการผ่อนชำระ 2 แผน ดังนี้

1. แผน 20 ปี ที่อัตราผ่อนชำระสูงสุดตามความสามารถในการผ่อนชำระ
2. แผน 30 ปี เพื่อลดภาระการผ่อนชำระต่อเดือนให้น้อยที่สุด

คุณพ่อบ้านมีความสามารถในการผ่อนชำระสูงสุดที่ 40% ของรายได้ ประมาณ 20,800 บาทและจากการคำนวณเบื้องต้นพบว่า กรณี 20 ปีมีอัตราการผ่อนชำระ 20,466 บาทต่อเดือน ขณะที่กรณี 30 ปีมีอัตราการผ่อนชำระ 17,240 บาทต่อเดือน ต่างกันเพียง 3,226 บาทต่อเดือน ดูเหมือนไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อศึกษารายละเอียดถึงสัดส่วนดอกเบี้ยและเงินต้นในการผ่อนชำระ 3 เดือนแรกจะพบข้อมูลตามแผนภาพดังนี้

TerraBKK Research ขอกล่าวว่าการที่อัตราผ่อนชำระลดลง เมื่อยืดเวลาผ่อนชำระยาวออกไปนั้นเป็นเพราะการลดสัดส่วนเฉพาะเงินต้น สังเกตเห็นได้ว่า ยอดชำระเงินต้นของแผน 30 ปีจะลดลงเกือบครึ่งของแผน 20 ปี ขณะที่ดอกเบี้ยจ่ายแทบไม่มีความแตกต่างกัน ที่เป็นเช่นนี้เพราะอัตราผ่อนชำระต่อเดือนเป็นผลรวมของเงินต้นและดอกเบี้ย การยืดระยะเวลาชำระให้นานขึ้นจะทำให้เงินต้นถูกซอยย่อยลง อัตราผ่อนชำระต่อเดือนจึงไม่สามารถลดเงินต้นคงเหลือได้มากนัก ขณะที่การคิดดอกเบี้ยจะคิดจากยอดเงินต้นคงเหลือ จึงทำให้เสียดอกเบี้ยมากขึ้นเป็นเงาทอดยาว (ตอนกลางคืน) ตามระยะเวลาผ่อนชำระที่ยืดออกไปนั้นเอง

เมื่อมองภาพรวมตลอดอายุสัญญาจะพบว่าแผน 20 ปี มีสัดส่วนดอกเบี้ยจ่ายรวม 75% ของเงินต้น (=2,113,365/2,800,000) ขณะที่แผน 30 ปีต้องจ่ายดอกเบี้ยถึง 122% ของเงินต้น (=3,411,293/2,800,000) ตีเป็นตัวเงินต่างกันกว่าล้านบาทเลยทีเดียว (=3,411,293-2,113,365)

ท้ายนี้ TerraBKK Research ขอแนะนำว่า การขอสินเชื่อธนาคารซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย อาจเป็นการสร้างหนี้ก้อนใหญ่ที่สุดในชีวิตและเป็นภาระผูกพันที่ต้องใช้เวลายาวนานในการปลดหนี้ ดังนั้นหากผู้กู้เลือกอัตราผ่อนชำระที่ใช้เวลาสั้นลงเท่าไรยิ่งเป็นการดีเท่านั้น ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับความสามารถในการผ่อนชำระด้วย ผู้ที่มีรายได้น้อยอาจเลือกอัตราผ่อนชำระตามความสามารถในการจ่ายชำระในช่วงแรก หากมีรายได้เพิ่มขึ้นก็ติดต่อธนาคารขอปรับเพิ่มอัตราการผ่อนต่อเดือนขึ้นก็ได้ ถือเป็นหนึ่งหนทางที่ช่วยให้ระยะการผ่อนชำระสั้นลง เพื่อสร้างความเป็นเจ้าของบ้านโดยอิสระอย่างแท้จริง

ขอขอบคุณข้อมูลและภาพประกอบ : Kapook.com