แชร์ประสบการณ์ครั้งแรก! ของการลงทุนซื้อ-ขายที่ดิน (ทรัพย์ธนาคาร) ด้วยเงินกู้ธนาคาร

แชร์ประสบการณ์ครั้งแรก! ของการลงทุนซื้อ-ขายที่ดิน (ทรัพย์ธนาคาร) ด้วยเงินกู้ธนาคาร

สวัสดีค่ะ วันนี้เราขอเสนอเรื่องราวของ คุณ Meepoohchy สมาชิก Pantip.com ที่ออกมาแชร์ประสบการณ์ครั้งแรก ในการลงทุนซื้อ-ขายที่ดิน โดยใช้เงินกู้จากธนาคาร ลองมาดูเรื่องราวของเค้ากันเลยดีกว่า เผื่อจะได้คำแนะนำอะไรดีๆ นำไปปรับใช้กันบ้าง!

:: ————————————————————– ::

แชร์ประสบการณ์ครั้งแรกของ การลงทุนซื้อ-ขายที่ดิน (ทรัพย์ธนาคาร) ด้วยเงินกู้ธนาคาร

สวัสดีค่ะ วันนี้หมีพูจะมาเล่าประสบการณ์ของการลงทุนที่ดินให้เพื่อนๆ ได้อ่านกันค่ะ ถ้าใครติดตามบล๊อกหมีพู คงเห็นว่าบล๊อกที่แล้วหมีพูยังเพิ่งบอกประกาศขายที่ดิน และขอให้เพื่อนๆ ช่วยประชาสัมพันธ์อยู่เลย

มาวันนี้หมีพูขายที่ดินแปลงนั้นได้แล้วค่ะ ฮูเรๆๆ หมีพูเองก็ยังแปลกใจเหมือนกันค่ะ เพราะ หมีพูถือครองที่ดินแปลงนี้ประมาณ 2 ปี และเพิ่งลงประกาศขายเมื่อประมาณ 5-6 เดือนที่แล้วค่ะ คงเป็นโชคดีของหมีพูที่สามารถขายได้ไวด้วยค่ะ

เอาล่ะค่ะมาเริ่มกันเลยนะค่ะ ย้อนกลับไปเมื่อ 2 ปีกว่าๆ ก่อน ประมาณ กันยายน 2556 เช้าวันเสาร์วันหนึ่งขณะที่หมีพูนั่งดูทีวีอยู่ ก็เห็นข่าว ธอสครบรอบ 60 ปี และมาจัดงานที่เมืองทองธานี มีการประชาสัมพันธ์ เงินกู้ดอกเบี้ยพิเศษ เงินฝากดอกเบี้ยดี และทรัพย์ NPA ลดราคาสูงถึง 30%. ที่หมีพูสนใจก็คือทรัพย์ NPA นี่แหล่ะค่ะ ก็เลยรีบเข้าเวปธนาคาร http://www.ghbhomecenter.com/

วันนั้นธนาคารนำทรัพย์จัดรายการมาเสนอขายเยอะมากค่ะ หมีพูก็เข้าไปนั่งไล่ดูแต่ละรายการ มีหลายรายการน่าสนใจมากค่ะ แต่ที่หมีพูสนใจมากสุดคือ ที่ดินเปล่า 2 ผืน อยู่ในหมู่บ้านจัดสรร ไม่ไกลจากบ้านของหมีพูมากนัก อยู่จ.ปทุมธานีเกือบถึงอยุธยาค่ะ

ขายในราคาไม่แพง แปลงแรกเสนอขายประมาณ 7 พันบาทต่อตรว ส่วนแปลงที่สอง เสนอขาย 6 พันกว่าบาทต่อตรว หมีพูจึงชวนคุณสามีไปดูที่ทั้งสองแปลงด้วยกันค่ะ ทั้งสองแปลงอยู่ใน 2 หมู่บ้าน ที่ไม่ไกลกันมากนักค่ะ

เราไปดูที่ดินแปลงแรกก่อนค่ะ ทันทีที่เห็น หมีพูก็ชอบทันทีค่ะ คุณสามีก็ชอบค่ะ (เหมือนเป็น love at first sight ยังไงยังงั้นเลย) หมู่บ้านนี้เป็นหมู่บ้านใหญ่ค่ะ ติดถนนใหญ่ทางหลวงแผ่นดิน 3111 มีทะเลสาบใหญ่ในหมู่บ้านด้วยค่ะ มี 2 สโมสร แต่ สโมสร 1 สระว่ายน้ำเสียหายจากน้ำท่วมเมื่อปี 54 มาก จนไม่คุ้มต่อการซ่อมแซม

มีสนามแบตใกล้กัน ส่วนสโมสร2 อยู่ลึกเข้าไป มีสระว่ายน้ำ และติดทะเลสาบ ในหมู่บ้านมีที่ดินเปล่าหลายแปลงค่ะ และมีบ้านขึ้นประปราย ภาพสระว่ายในของโครงการ และถัดไปข้างหลังก็เป็นทะเลสาบที่อยู่ในหมู่บ้านค่ะ

บ้านแต่ล่ะหลังก็สร้างซะสวยเชียว ดูหรูหรามากค่ะ เคยมีหนังมาถ่ายที่บ้านหลังหนึ่งในหมู่บ้านนี้ด้วยนะค่ะ เรื่อง Full House วุ่นนัก…รักเต็มบ้าน นำแสดงโดย ไมค์-ออม ค่ะ นอกจากนี้ยังมีบ้านที่ร้างจากน้ำท่วมด้วยค่ะ

สำหรับที่ดินที่หมีพูสนใจ อยู่ติดถนนเมนของโครงการ ตรงข้ามกับสโมสร1 ค่ะ ด้านหลังของที่ดินติดคลองด้วยค่ะ เนื้อที่ 224 ตรว รูปสี่เหลี่ยมผืนผ้า ถือว่าค่อนข้างใหญ่ทีเดียวค่ะ สรุปว่าทั้งหมีพูและคุณสามีชอบมากมาย

ที่ดินแปลงนี้ติดถนนเมนของโครงการค่ะ

และด้านหลังของที่ดินก็ติดคลองตามรูปค่ะ

จากนั้นเราได้เข้าไปคุยกับทางนิติของโครงการค่ะ เราได้ข้อมูลมาพอสมควรค่ะ ที่ดินในหมู่บ้านมีหลากหลายราคาค่ะ ถ้าเป็นแปลงเล็กๆ ไม่ติดน้ำ ราคาประมาณ 8000-9000บาทต่อตารางวา ที่ดินติดถนนเมน ราคาประมาณ 12,000 ต่อตารางวา ถ้าเป็นที่ดินติดทะเลสาบ ราคา 15,000-18,000/ตรว แต่ราคาประเมินกรมที่ดินจะเท่ากันทุกแปลงอยู่ที่ 15,000/ตรว หมู่บ้านนี้ได้จดทะเบียนนิติบุคคลของหมู่บ้านแล้ว

ดังนั้นที่ดินทุกแปลงจึงต้องจ่ายค่าส่วนกลาง ถ้าเป็นที่ดินเปล่าคิด 4บาท/ตรว/เดือน ถ้ามีสิ่งปลูกสร้าง คิด 5บาท/ตรว/เดือน จ่ายล่วงหน้า 1 ปี มีส่วนลด 15%. (คำนวณแล้วที่ดิน 224 ตรว จ่ายค่าส่วนกลางประมาณปีละ 10,000 บาทค่ะ)

จากนั้นเราก็ขับรถวนดูในหมู่บ้านค่ะ เป็นหมู่บ้านที่ใหญ่มากค่ะ และสวย เมื่อเทียบกับราคาถือว่าโอเคเลยนะ เรื่องความปลอดภัยก็ถือว่าดีมากค่ะ มีแลกบัตรเข้าออก มีรปภขี่จักรยานตามมาดู ฮาๆๆ

และที่ดินเปล่าทุกแปลงก็ได้รับการดูแล ตัดหญ้าให้ตามฤดูการค่ะ เพื่อไม่ให้รกจนเกินไป บ้านที่ปลูกในหมู่บ้านก็สวยงามค่ะ มีสไตลที่ต่างกันไป เพราะส่วนใหญ่ซื้อที่ดินเปล่ามาปลูกบ้านกันเอง

หมีพูลองโทรไปยังที่ดินเปล่าที่ประกาศขายในหมู่บ้าน และติดถนนเมนด้วยค่ะ เค้าบอกว่าขายในราคา 11000 ต่อตรว และอีกหลายแปลง ที่มีประกาศขาย ลองหาข้อมูลในเวป ก็มีประกาศขายตั้งแต่ราคา 8 พันกว่าบาทขึ้นไป

สำหรับแปลงเล็กๆ ส่วนที่ติดทะเลสาบนี้ราคาสูงถึง 2หมื่นต่อตรวเลยทีเดียว มีขายเป็นทรัพย์ NPA ของธนาคารกรุงไทยด้วยนะค่ะ แต่ราคาสูงเหมือนกัน อยู่ที่ตารางวาล่ะ 1 หมื่นได้ สรุปว่าราคาที่ธอส เสนอขายถูกกว่าราคาตลาดและราคาประเมินกรมที่ดินจริงๆ

จากนั้นเราก็ขับรถไปดูที่ดินแปลงที่สองที่อยู่ถัดไปไม่ไกลค่ะ แต่พอเห็นตำแหน่งที่ดิน เราก็ไม่คิดจะเอาค่ะ เพราะเหมือนทางสามแพร่ง เพราะอยู่ตรงวงเวียนพอดี เรียกว่ารถขับพุ่งเข้าชนแปลงที่ดินได้เลย ถึงแม้ราคาจะถูกกว่าแปลงแรก แต่เราก็ไม่ชอบค่ะ

สรุปเราเลือกแปลงที่ 1 ค่ะ ในตอนนั้นคิดแค่ว่า ราคาไม่แพง อนาคตน่าจะพอขายทำกำไรได้ แต่ถ้าขายไม่ได้ก็เก็บไว้ให้ลูก เพราะชอบที่ดินแปลงนี้อยู่แล้ว จากนั้น เราก็ขับรถไปเมืองทองค่ะ ถ้าจำไม่ผิด เราต้องวางเงินจอง 20,000 บาทค่ะ (ราคาทรัพย์ 1,570,000 บาท). โปรโมชันที่ได้มีให้เลือก 2 แบบค่ะ

Option1: เทเงินดาวน์ 10% กู้ 90%. ดอกเบี้ย 0%. 1 ปีแรกค่ะ
Option2: ผ่อนดาวน์ 10% 1 ปี จากนั้น กู้ 90%. ค่ะ

หมีพูเลือก option 1. ค่ะ หลังจากวางเงินจองในงานที่เมืองทองแล้ว 2 อาทิตย์ถัดมา ก็มีเจ้าหน้าที่ติดต่อให้ไปทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ธอสสำนักงานใหญ่ และจ่ายเงินดาวน์ส่วนที่เหลือค่ะ (หมีพูก็ถามย้ำอีกรอบเพื่อให้แน่ใจว่า จะกู้ได้ 90% จริงๆ เจ้าหน้าที่บอกว่า ถ้าหมีพูไม่เป็นบุคคลล้มละลาย ได้ชัวร์ๆ ค่ะ).

หลังจากวางเงินดาวน์ 10%. แล้ว เจ้าหน้าที่ก็พาไปทำเรื่องยื่นกู้ต่อเลยค่ะ ก็ทำเรื่องกู้ที่สำนักงานใหญ่ แต่คนละแผนกกับที่ซื้อทรัพย์ค่ะ ไม่ถึงเดือน เจ้าหน้าที่ก็โทรมาให้ไปเซ็นสัญญาและนัดโอนค่ะ สรุปหมีพูได้โอนวันที่ 1 พฤศจิกายน 2556 ค่ะ

สำหรับการซื้อทรัพย์ ธอส ผู้ซื้อจะต้องจ่ายค่าโอน 2% ของราคาประเมินเองค่ะ และมีค่าจดจำนองอีก 1% ของวงเงินกู้ ราคาประเมินกรมที่ดินสำหรับที่ดินแปลงนี้อยู่ที่ 15,000/ตรว ค่ะ

ดังนั้นค่าโอนค่าจดจำนองที่จ่ายไปรวมเป็นเงิน 85,000 (มีค่าธรรมเนียมอีกเล็กน้อย และค่าส่วนกลางที่เราต้องจ่ายคืนธนาคาร เพราะธนาคารจ่ายค่าส่วนกลางล่วงหน้าถึงเดือนธันวาคม) สำหรับวงเงินกู้ที่ได้คือ 90%. 1,413,000 (ราคาซื้อขาย 1,570,000)

ในวันที่โอนและจดจำนองที่กรมที่ดิน เจ้าหน้าที่กรมที่ดินถามธนาคารด้วยความแปลกใจว่า “ขายที่ราคา 1,570,000 เหรอ” เจ้าหน้าที่ธนาคารบอกว่า “ใช่ค่ะ” เจ้าหน้าที่ถามต่อ “ทำไมขายถูก” (ก็ราคาประเมินกรมที่ดิน 224×15,000 = 3,360,000. แต่ธนาคารขาย ต่ำกว่า 50% ของราคาประเมินซะอีก)

ธนาคารก็ตอบว่า “ไม่รู้ค่ะ” จากนั้นเจ้าหน้าที่ก็หันมาถามหมีพูต่อว่า “จะขายต่อไหม” หมีพูตอบ “ยังไม่รู้ค่ะ”. จากนั้นก็จบการสนทนา โอนและจดจำนองเป็นที่เรียบร้อย หมีพูได้กู้ 20 ปี ผ่อนเดือนล่ะ 10,300 บาทค่ะ

/******************** เวลาผ่านไป 1 ปี 6 เดือน *****************/

เมื่อครั้งที่เราทำเรื่องกู้ เจ้าหน้าที่ได้แจ้งให้เราทราบว่า ถ้าหากเราปิดเงินกู้ก่อน 3 ปี เราจะถูกปรับ 3% และดอกเบี้ยเงินกู้ปีแรก (เพราะเราได้โปรโมชัน 0% 1 ปีด้วย) หมีพูก็เข้าใจเช่นนั้นมาโดยตลอด เลยกะว่าจะขายเมื่อครบ 3-5 ปีไปแล้ว เพื่อจะไม่ต้องเสียค่าปรับ และภาษีธุรกิจด้วยถ้าถือครองถึง 5 ปี

แต่พอผ่อนที่ดินผ่านไปครบปี ธนาคารเริ่มคิดดอกเบี้ย (mlr-2) ประกอบกับหนี้สินของหมีพูก็เพิ่มขึ้นมาก เพราะกู้เงินมาซื้อคอนโดซะหลายห้องเชียว (เพราะความที่ราคาคอนโดก็โตไวมาก จนหมีพูเกรงว่า จะหาตังคมาซื้อไม่ทันกับราคาที่โตขึ้น เลยตัดสินใจกู้เงินเยอะมากค่ะ) ก็เลยคิดว่า เราคงจะต้องขายที่ดินแปลงนี้ซะล่ะ เพื่อลดหนี้สิน และจะได้มีเงินส่วนต่างไปลงทุนเพิ่มด้วย

ดังนั้นจึงตัดสินใจประกาศขายที่ดินผืนนี้ค่ะ ในราคา 13,500/ตรว ค่ะ หมีพูประกาศขายใน facebook, kaidee, pantipmarket และอื่นๆ นอกจากนี้ก็มีหลังไมคไปหาชาว pantip บางท่านที่กำลังมองหาหรือสนใจที่ดินด้วยค่ะ (ต้องของโทษที่รบกวนหลังไมคด้วยนะค่ะ).

มีคนโทรมาติดต่อค่ะ แต่ส่วนใหญ่จะซักถามเช่น ทำไมถึงขายต่ำกว่าราคาประเมินล่ะค่ะ ขาดทุนไหม บ้างก็โทรมาถามว่า ถ้าผมจะกู้ด้วย จะทำได้ไหม หมีพูก็ตอบเท่าที่ตอบได้ไป แล้วคนเหล่านั้นก็หายไปค่ะ

จนกระทั่งเมื่อประมาณ 22 ตุลาคม เจ้าหน้าที่นิติของหมู่บ้านก็โทรมาหาหมีพู แล้วถามว่าหมีพูจะขายที่ดินไหม หมีพูก็ตอบว่าขายค่ะ 13,500/ตรว นิติก็ถามต่อว่า ค่าใช้จ่ายที่กรมที่ดินล่ะ หมีพูก็ตอบว่า ราคานี้ไม่ต่อ หมีพูยินดีชำระค่าโอนภาษีทุกอย่างที่กรมที่ดินให้ค่ะ

นิติบอกว่า ตอนนี้มีลูกค้าสนใจอยากซื้อที่ดินเปล่า และระบุว่าอยากได้ที่ดินแปลงที่ติดถนนเมน และที่ดินแปลงอื่นๆ ขายที่ 12000/ตรว หมีพูอึ้งไปนิดก็เลยบอกว่า เสนอแปลงอื่นก่อนล่ะกัน จากนั้นหมีพูก็ลองมาคำนวนดูว่า จะโดนค่าปรับอะไรบ้าง พอจะลดได้เท่าไร

จากนั้นจึงโทรกลับไปหานิติ ถามนิติว่า นิติหาลูกค้ามาให้นี่คิดค่านายหน้าไหม นิติบอกคิดที่ 3% หมีพูเลยบอกเค้าไปว่า ไปต่อรองกับลูกค้าให้หมีพูอีกนิดล่ะกัน ขอที่ 12,500/ตรว หมีพูรับผิดชอบค่าโอนค่าภาษีให้ และยินดีจ่ายค่านายหน้า 3% ด้วย นิติบอกว่าจะเสนอลูกค้าให้ แต่ลูกค้าจะเลือกแปลงไหนขึ้นกับลูกค้านะ

วันรุ่งขึ้น ช่วงบ่ายๆ นิติก็โทรมาบอกว่าตกลงลูกค้าเลือกที่ดินของหมีพู จะซื้อเงินสดและจะโอนวันที่ 27 ตุลาคม หมีพูก็บอกไปว่าไม่น่าทัน เพราะที่ดินติดธนาคารอยู่

วันรุ่งขึ้นหมีพูก็ไปติดต่อธอส สำนักงานใหญ่ เร็วสุดคือ 1 อาทิตย์ ดังนั้น 27 ตุลาคม ไม่ทันแน่ๆ หมีพูติดต่อไปทางนิติ ขอให้เลื่อนวันโอนเป็นเดือนพฤศจิกายนแทน และขอให้ลูกค้ามาเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย และวางมัดจำ 5 หมื่นบาท ลูกค้าเลยขอมาเซ็นสัญญาและวางเงินมัดจำวันที่ 27 ตุลาคมแทน

จากนั้นทางลูกค้าจึงนัดวันโอนใหม่เป็นวันที่ 12 พฤศจิกายน และเราก็ได้ทำการซื้อ-ขายและโอนไปเป็นที่เรียบร้อยแล้วค่ะ โดยหมีพูก็เพิ่งมาทราบเมื่อวันที่ 29 ตุลาคม ว่าที่ดินของหมีพูได้ส่วนลดค่าโอน 0.01% ด้วย เพราะเป็นที่ดินจัดสรร สรุปในวันที่โอน ค่าใช้จ่ายส่วนใหญ่เป็น ภาษีค่ะ ได้แก่ ภาษีธุรกิจ ภาษีท้องถิ่น ภาษีบุคคล รวมค่าใช้จ่ายที่จ่ายที่กรมที่ดินประมาณ 150,000 บาทค่ะ

และนอกจากนี้ ในส่วนของค่าปรับธนาคาร พอหมีพูถือครองครบ 2 ปี ก็ถูกปรับเพียง 2%. ของ วงเงินกู้ (ขายในปีแรกโดนปรับ 3%, ขายในปีที่ 2 โดนปรับ 2.5%. และขายในปีที่ 3 โดนปรับ 2%) หมีพูยังถามเจ้าหน้าที่เพิ่มว่า

ในส่วนของดอกเบี้ยปีแรก หมีพูไม่ถูกปรับใช่ไหม เจ้าหน้าที่ก็เอาสัญญาเงินกู้ไปอ่าน แล้วอธิบายว่า ในสัญญาแจ้งว่า ถ้าปิดบัญชีเงินกู้ภายใน 1 ปี จะต้องเสียดอกเบี้ยปีแรก แต่นี่ผ่าน 1 ปีมาแล้วจึงไม่ต้องเสีย

ซึ่งเค้าอิงตามสัญญาเท่านั้น สรุปว่าค่าปรับต่างๆ ที่หมีพูคาดว่าจะต้องเสีย ก็ลดลงไปมากมายทีเดียวค่ะ หมีพูจ่ายค่าปรับให้ธนาคารประมาณ 30,000 บาทค่ะ

ตอนนี้หนี้สินหมีพูก็ลดลงไปล้านกว่าบาท เหลืออยู่ 6.5 ล้านบาทแล้วค่ะ แล้วยังได้เงินส่วนต่างมาลงทุนเพิ่มอีกล้านนิดๆ อีกด้วยค่ะ (เงินที่หมีพูได้ลงทุนไปแล้ว + ผลตอบแทนที่ได้)

ต้องขอบคุณสิ่งศักดิ์สิทย์ ขอบคุณคุณพ่อ คุณแม่ คุณป้า ที่ล่วงลับไปแล้ว และ เทวดานางฟ้าที่คอยปกปักคุ้มครอง และคอยช่วยเหลือให้หมีพูประสบความสำเร็จในการลงทุนค่ะ ขอบคุณ คุณสามี และลูก และ ทุกๆคน ที่เป็นกำลังใจและคอยช่วยเหลือกันมาโดยตลอดค่ะ

ที่หมีพูคิดว่ามีบางสิ่งบางอย่างที่เรามองไม่เห็นคอยให้ความช่วยเหลือหมีพู ก็เพราะว่า วันที่หมีพูเอาเอกสารไปให้ทางนิติ ระหว่างทางก็เห็นป้ายประกาศขายที่ดินติดถนนเมน 12000/ตรว และได้มีโอกาศคุยกะนิติ นิติเล่าให้ฟังว่า
1. ลูกค้าเจาะจงมากว่า อยากได้ที่ดินติดถนนเมน และที่ดินหมีพูก็ติดถนนเมน

2. นิติโทรหาเจ้าของที่ดินที่ติดถนนเมนเกือบทุกแปลงว่ามีแปลงไหนขายบ้าง รวมถึงโทรหาหมีพูด้วย

3. มีที่ดินติดถนนเมนหลายแปลงที่ประกาศขาย 2 แปลงแรก ขายในราคา 10,000 และ 11,000/ตรว แต่ลูกค้าติว่า ข้างหลังที่ดินติดทางสามแพร่ง จริงๆ ติดน้อยมากๆ เยื้องๆแค่นั้นเอง

4. อีก 2 แปลงใกล้ๆ หมีพู ด้านหลังติดคลอง เจ้าหนึ่งขาย 12,000/ตรว ตอนแรกเจ้าของตกลงกะนิติว่า รวมโอนภาษีให้ ตอนหลังเปลี่ยนใจบอกไม่รวม ลูกค้าเลยไม่เอา เจ้าที่2 ให้ที่ราคา 12,000 เช่นกันแต่ขอโอนคนล่ะครึ่ง แต่ลูกค้าไม่เข้าใจ ว่าโอนคนล่ะครึ่งมีอะไรบ้าง

5. จึงมาตกลงที่แปลงของหมีพู 12,500 รวมโอนภาษี ทั้งๆ ที่คำนวณดู 12,000 โอนคนล่ะครึ่งน่าจะถูกกว่าแปลงของหมีพูด้วยช้ำ

นิติยังบอกอีกว่าแปลงข้างๆของหมีพูก็ขาย แต่ขายเท่าราคาประเมินเลย ลูกค้าก็ไม่เอา สรุปได้ที่แปลงของหมีพูนั่นเอง เรื่องราวการลงทุนซื้อ-ขายที่ดินของหมีพู จึงมีเรื่องราวเช่นนี้

**** หวังว่าประสบการณ์ที่หมีพูนำมาแชร์ จะเป็นประโยชน์ต่อเพื่อนๆ ไม่มากก็น้อย สำหรับท่านใดที่อ่านเรื่องราวการลงทุนของหมีพู อย่าลอกเลียนแบบนะค่ะ เพราะการลงทุนมีความเสี่ยง โปรดใช้วิจารณญาณในการลงทุน มิเช่นนั้น ท่านอาจจะติดดอยอสังหาได้ค่ะ ****

ขอขอบคุณข้อมูล : คุณ Meepoohchy สมาชิก Pantip.com